日銀がマイナス金利政策を始めて様々な影響が出始めています。
普通預金金利の低下や保険料の値上げなど、マイナスな面もありますが、借入についてはプラスの面もあります。
その中で普通の家計にとり、もっとも負担の大きいい一つに住宅ローンがあります。
今回は住宅ローンを借り換えた時どのくらいお得なのか比較しみようと思います。
比較条件
今回は2,500万円20年の住宅ローンが残っている場合で比較したいと思います。
比較するのは以下の条件です。
- 固定金利2.89%で返し続ける。(借換えをしないパターン)
- 変動金利0.57%で借り換えを実行する。(他の銀行に借り換えるパターン。手数料がかかります。)
- 借入金額を300万円減らし、変動金利0.57%で借り換えを実行する。(繰上返済と借り換えの合わせ技です。)
この3つのパターンを試算してみて、総返済額、及び月々の支払がいくらになるか比較してみましょう。
パターン1:金利2.89%固定で返し続ける
2,500万円の住宅ローンを20年間、固定金利2.89%、元利均等で返済すると以下のようになります。
項目
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金額(単位:円)
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月次返済額
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137,276 |
年間返済額
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1,647,312 |
返済総額
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32,946,322 |
利息総額
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7,946,322 |
ボーナス払いなしで毎月13.7万円、年間164.7万円の返済です。
返済総額は3,084.8万円で借入金額が2,500万円なので支払い利息の総額が794.6万円になります。
借りた金額の1/3近くの支払利息です。
高級車が買えてしまう金額です。
めんどうくさい、銀行に行くのが苦手な人はこのまま高い金利のローンを返済し続けます。
パターン2:変動金利0.57%で借換を実行する
2,500万円の住宅ローンを20年間、変動金利0.57%(ネットバンクの最低金利レベル)に借り換え(借り換え手数料70万円)ると以下のようになります。
項目
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金額(単位:円)
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月次返済額
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110,241 |
年間返済額
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1,322,892 |
返済総額
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26,457,870 |
利息総額
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1,457,870 |
借換手数料
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700,000 |
ボーナス払いなしで毎月11.0万円、年間132.2万円の返済です。
返済総額は2,645.8万円で借入金額が2,500万円なので支払い利息の総額が145.8万円になります。
この他に借り換え手数料に70万円かかり、利息と合わせて215.8万円のコストがかかります。
普通の自家用車は買えるレベルの負担になります。
パターン3:借入金額を300万円減らし、変動金利0.57%で借り換えを実行する
住宅ローンを借り換える際に貯蓄から300万円を出し、2,200万円の住宅ローンを20年間、変動金利0.57%に借り換え(借り換え手数料70万円)ると以下のようになります。
繰上返済は支払金利を減らすために有効な手段です。
項目
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金額(単位:円)
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月次返済額
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97,012 |
年間返済額
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1,164,144 |
返済総額
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23,282,924 |
利息総額
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1,282,924 |
借換手数料
|
700,000 |
ボーナス払いなしで毎月9.7万円、年間116.4万円の返済です。
返済総額は2,328.2万円で借入金額が2,200万円なので支払い利息の総額が128.2万円になります。
この他に借り換え手数料に70万円かかり、利息と合わせて198.2万円のコストがかかります。
コストは200万円を切りましたが、借り換えを実行する際に300万円以上の貯蓄が必要です。
結果
比較結果は以下になります。
【それぞれのパターンの返済額】
単位:万円
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パターン1
固定金利2.89% |
パターン2 |
パターン3 借入を300万減らし、 変動金利0.57%に借換 |
月次返済額
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13.7 | 11 | 9.7 |
年間返済額
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164.7 | 132.3 | 116.4 |
返済総額
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3,294.6 | 2,645.8 | 2,328.2 |
利息総額
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794.6 | 145.8 | 128.2 |
借換手数料
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0 | 70 | 70 |
負担総額
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794.6 | 215.8 | 198.2 |
【それぞれのパターンの返済額の差】
単位:万円
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パターン1 - パターン2 |
パターン2 − パターン3 |
パターン1
− パターン3 |
月次返済額
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2.7 | 1.3 | 4 |
年間返済額
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32.4 | 15.9 | 48.3 |
返済総額
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648.8 | 317.6 | 966.4 |
利息総額
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648.8 | 17.6 | 966.4 |
借換手数料
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-70 | 0 | -70 |
負担総額
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578.8 | 17.6 | 596.4 |
固定金利2.89%で2,500万円の住宅ローンを20年で返済するのに比べて、変動金利0.57%に手数料70万円払って借り換えると、
毎月2.7万円、年間で32.4万円、総額で578.8万円ほどお得になります。
これはクラウン1台分です。
住宅ローンを借り換えることによって毎月一度豪華なディナーを食べたり、もしくは毎年1回海外旅行にいったりできます。
変動金利0.57%に借り換えるときに300万円を貯蓄からだし借入金額を2,200万円にすると
毎月1.3万円、年間15.9万円、負担総額で17.6万円お得になります。
先に300万円を負担することで月々の支払を減らすことが出来、負担総額でも少しですがお得になります。
この低金利時代住宅ローンの借り換えを検討してみてはいかがでしょうか?
iOSアプリ「ラクトク~住宅ローン借換え」もございますのでよろしければご利用ください。