住宅ローン金額はどうやって決める?決め方の違いで借入可能額に4,000万円の差

2021/12/13

みなさんは理想のライフプランを実現するために、一体いくらお金がかかるのか考えたことがありますか?結婚、子育て、住宅購入、そして老後...人生にはさまざまな節目があり、そのときどきで必要となるお金。そんな人生のお金の悩みをFPたまるんがライフプランシミュレーションを使って解決してくれます。

商社に勤める雅俊(マサトシ37歳)と広告代理店で働く美咲(ミサキ35歳)は、結婚して4年目の夫婦です。結婚してから賃貸で生活しており、そろそろ家を買おうかと考えています。

夫婦で住宅ローンを支払うことを考えており、物件の情報収集のため不動産会社で説明を聞いてきました。想像していたよりも高額なローンを組めることがわかり、希望の物件をゆっくり探そうと自宅に戻ってきました。夫婦別財布なのでお互いの貯蓄額が分からないことが少し不安な2人です。

美咲
思っていたより高額な住宅ローンが組めそうでよかったね。
そうだね。8,000万円まではローンが組めるようだし、8,000万円借りても毎月の返済額も今の家賃と変わらなそうだしね。
雅俊
美咲
どんな家にする?場所によっては都内でマンション買えそうだよね?首都圏エリアの戸建に住むのもいいな。
やっほー、たまるんだよ。住宅ローンの事もFPの僕にお任せだよ!
たまるん
美咲
たまるん!家を買おうと思って、不動産会社の話を聞いてきたところ。どのくらい住宅ローンが組めるか心配してたんだけど、十分な額が借りられそうなの。
よかったね!希望の家を買えそう?
たまるん
雅俊
まだ家は決めていないんだ。これからゆっくり探そうと思って。住宅ローン8,000万円まで組めるそうだから、ある程度選べるかなって。
家は決めてないんだ?住宅ローンの金額はどうやって決めたの?
たまるん
雅俊
2人の年収から最大いくら借りられるか調べてもらったんだ。住宅ローンは2人で払う予定だからね。それに、毎月の返済金額も今の家賃と同じくらいで済むらしいから、8,000万円位借りても問題ないんじゃないかな。
今の夫婦収入だけでローン額を聞いてきたの?確かにフラット35のサイトで試算すると、2人の収入合算なら8,000万円までローン組めるんだよね。

でも、合算でギリギリのローンを組んでしまうと、収入が変わったらすぐ赤字家計になっちゃうかもしれないよ。

たとえば、2人は子どもを考えている?美咲が出産や育児で働き方を変えなければいけなくなるかもしれないし。あとは、考えたくないけど会社の経営が傾いてしまったとき…とか。

たまるん
美咲
子供はできれば欲しいと思っているけど、今は仕事が楽しいから仕事をしていたいな。
僕も、美咲が楽しんで仕事をしているのを知っているから、今は子供を考えていないよ。
雅俊
美咲
それにもし、子供が生まれたとしてもリモートワークで仕事ができるから、産休・育休後に復職すれば、収入もほとんど変わらないはずだよ。
うーん…。
たまるん
雅俊
想像だけで話していても仕方ないよね。たまるん、生活資金のシミュレーションをもとに説明してくれる?
そうだね。今後の生活資金をシミュレーションしてみよう。

まず、今の二人の収支はこれでいい?

たまるん

<夫婦の収支>
夫収入:年収750万円(ボーナス200万円)
妻収入:年収450万円(ボーナス100万円)
※収入から一部を共同口座に入れ生活費にしている。残りは夫婦ともに個人が管理。

現在の共同の貯蓄合計:300万円(結婚後毎月3万円を約4年、ボーナス時に加算)

・生活費(毎月の共同口座振り込み分):夫25万円+妻15万円=計40万円
・住まい:24万円(管理費・共益費込み)/損害保険:2年度ごと2万円
・食費:7万円
・日用品費:3万円
・水道光熱費:2万円
・通信費:1万円
・共同貯蓄:約3万円

個人管理資金から被服費・趣味・交際費をまかない、貯蓄・資産運用も各自が行う。
※シミュレーション上は「夫小遣い」「妻小遣い」で計上

<今後の住まいについて>
・夫38歳で購入物件に引っ越し
・購入物件概要
購入額:8,500万円
頭金:500万円(個人の貯蓄から400万円、共同の貯蓄100万円)
住宅ローン:8,000万円を35年ローン(フラット35 年利1.6% 毎月約25万円返済)


たまるん
かなり先のことだけど、リタイア後は資金管理を夫婦共同で行うことにしたよ。その結果がこれ。

8,000万円の住宅ローンを組んだ場合

       ※milize pro(ライフプランシミュレーション)

あれ?8,000万円のローンだと今と同じ生活できるんじゃないの?10年間くらい共同貯金が増えてないし、60歳ごろに1,500万円近くある資金が5年くらいで底をついちゃうの?
美咲
雅俊
本当だ。それに73歳でマイナス1,500万円って…。
さらに2年後に子供が生まれた場合の予測がこれ。美咲は産休・育休明けにフルタイムで復帰するとしたよ。

それと、子供の教育費によって支出が大きく変わるんだけど、今回は小学校から高校まで公立、保育園・大学は私立でシミュレーションしたよ。

たまるん

8,000万円の住宅ローンを組み、妻が産休・育休を取得した場合

美咲
え!?40歳代、生活資金がギリギリじゃない?50歳代も余裕があるとは言えないし。
退職金も3年間で使い切っている。負債額は最大で2,500万円を超えるのか…。
雅俊
たまるん
2人とも、個人で資産運用しているみたいだけど、これ払える?
無理。
雅俊・美咲
たまるん
年収をもとに試算した借入可能額と、現実的な返済可能額は違うんだよ。

家を買うと固定資産税がかかるようになるし、建物のメンテナンス費用も持ち主が払わないといけないしね。

それに、リタイア後もローンを払うことになっているけど、収入が無くなったり、減ったりした場合は返済できなくなっちゃうからね。

現実的に返済できる金額から借入金を決めた方がいいんじゃない? 例えば、毎月の返済可能額を基にするとかね。

資金不足になるなんて思わなかったよ。じゃぁ、いくらなら負荷なくローンを組めるんだろう?期間は60歳までにした方が安心だよね?
雅俊
たまるん
退職金の一部で一括返済する方法もあるけど、60歳までに返せた方が安心かもしれないね。

共同口座にお金を入れてその中で生活したいのであれば、1年間で支払う家賃の総額に合わせて考えてみようか。

家賃が24万円だから年間288万でしょ? 固定資産税やメンテナンス費用の積立、火災保険もかかるから…。

毎月20万円位なら余裕あると思うよ。 毎月20万円、20年間で返済する場合の借入額予測は、フラット35のサイトで約4,000万円だね。

もし、もっと高額なローンを組みたいなら、貯蓄や支出を夫婦で管理した方がいいかもね。もしくは、共同の口座にもうちょっと資金をまわすとかね。

4,000万円?半額になっちゃうの?
美咲
たまるん
今の状況を変えずに借りるなら、これが現実的に返済できる金額だよ。
その4,000万円で本当に問題ないか、もう一度シミュレーションしてみてくれる?
雅俊
たまるん
4,000万円でこれだよ。

ローン返済中でも少しずつ貯蓄できるみたい。リタイア後は年金で生活がまかなえそうだね。

でも、どちらかの収入が変わったり、共同口座で管理する金額が変わったりしたら、シミュレーション結果も変わるからね。

4,000万円の住宅ローンを組んだ場合

 ※milize pro(ライフプランシミュレーション)

そっかぁ。現実は厳しいんだな~。
雅俊
美咲
でも、ローン組む前に知ることができて良かった。
そうだね。無理なく返済できる範囲で家を探そうね。
たまるん

 

<執筆者>

黒川 一美(MILIZE提携FPサテライト株式会社所属FP)
大学院修了後、IT業界でセールスエンジニア・営業企画として働き、出産を機に退職。
家計を守る立場になり、お金との向かい合い方を見つけるためFP資格を取得。
現在は独立系FP法人であるFPサテライト株式会社所属FPとして活動中。
3人の子育て中の母でもある。

 

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