不動産投資の利回りってどのくらい?相場や利回りの考え方を解説

2021/11/16

不動産投資を始めるにあたり、利回りがどのくらいあるのか知りたいという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
なお、不動産投資は株式投資など他の投資と比べて経営的な側面があるため、利回りの考え方にも気を付けなければなりません。
本記事では、不動産投資の利回りの相場をお伝えすると共に、利回りの考え方についてもご紹介していきます。

不動産投資の利回りについて

不動産投資の利回りとは、投資した物件価格に対してどのくらいの収入があるかを示すものです。なお、不動産投資以外の投資については以下記事で詳しく解説しています。
>>資産運用 種類

不動産投資に関していえば、大きく分類すると表面利回りと実質利回りという2つの利回りがあることに注意が必要です。

表面利回り

表面利回りとは、不動産投資から得られる収入のみに着目したもので、以下の計算式で求めることができます。

表面利回り=年間収入÷物件価格×100(%)

例えば、3,000万円のアパートを購入して年間300万円の収入を見込めるのであれば、その物件の表面利回りは300万円÷3,000万円×100(%)=10%と計算可能です。

実質利回り

実質利回りとは、不動産投資の収益から毎年かかる経費を差し引いて求めるもので、以下の計算式で求められます。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷物件価格×100(%)

例えば、3,000万円のアパートで年間300万円の収入に対し、60万円の経費がかかる場合、(300万円-60万円)÷3,000万円×100(%)=8%と計算できます。

実質利回りの方が経費を入れている分、より実態に即した利回りだということができるでしょう。
不動産投資においては、チラシやインターネットで物件の情報を見ると利回りが書かれていることがありますが、基本的には表面利回りで書かれています。
これは、所有者によって経費が変わることもありますが、少しでも多く見せたいという側面もあるでしょう。
それ自体はしょうがないことではありますが、実際に購入判断するときは実質利回りまで計算してみることをおすすめします。

不動産投資の平均的な利回りはどのくらい?

ところで、不動産投資の平均的な利回りはどのくらいなのでしょうか?
ここては、都心と地方とに分けて見ていきたいと思います。

都心不動産の平均的な利回り

都心の不動産の平均的な利回りは築5年未満のワンルームで約4%になります。
都心の不動産は物件価格が高く、地方の物件と比べて利回りが低くなる傾向にあります。

地方不動産の平均的な利回り

一方、地方であれば、都心と比べて物件価格が安いことが多く、同条件で下記のような利回りになります。

利回りをまとめると以下のようになります。

  ワンルーム
東京都(城南地区) 3.8%
東京都(城東地区) 4.0%
札幌 5.5%
名古屋 5.0%
大阪 4.8%
広島 5.7%
福岡 5.0%

(参考資料:一般社団法人日本不動産研究所・不動産投資家調査2021年4月現在)

実際に購入を検討されるときは、不動産会社の担当者や売主から年間の経費に関する情報を聞いて、実質利回りを算出するようにしましょう。

不動産投資では実質利回りを求めることが大切

不動産投資の利回りの考え方と、平均的な利回りについてお伝えしました。
不動産投資では実質利回りを求めることが大切ですが、物件の立地や状況、また所有者がどのような経営を行うかなどによって実際の経費が大きく変わることもあり、物件情報で掲載されているのは基本的に表面利回りの方です。
実際に購入判断するときは、必ず実質利回りまで求めることが大切です。

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