【運用】米国不動産株（ID20005）説明 不動産市場の順調な回復を受け、良好なパフォーマンス続く
米国不動産バスケットの説明
日本市場の数倍で世界最大の規模を誇る米国の不動産市場に関連した投資を行うバスケット。 上場ＲＥＩＴと不動産会社株式を数銘柄組み合わせたバスケットとしています。
米国の不動産市場は、米国経済全体の回復、労働市場の改善、低金利の継続、不動産ファイナンス市場の回復などを受け不動産への需要が高まる中、新規供給が比較的限定されていたこともあり、ここ数年順調に回復してきました。 2000年代の金融危機以降、商業銀行などが不動産市場へのファイナンスを絞っていたことなどから、商業用不動産市場では物件の新規着工がまだ歴史的にみてかなり低水準にとどまっています。一方で、経済の拡大を受けて商業用不動産に対する需要は堅調になってきています。 限定的な新規物件の供給は既存物件の入居率上昇と賃料上昇をもたらし、物件からのキャッシュフローも順調に増加しているのが現状です、
このように商業用不動産のファンダメンタルズは良好な状態が続いている中、米国の長期金利も低位安定していることから、マクロ経済動向に大きな変化がない限り、不動産セクターへの投資環境としては比較的良い状態が続くと考えられます。
本バスケットでは、大手の不動産REITから、比較的安定度の高いといわれる住宅系、店舗系、物流施設系を１銘柄ずつ、さらに、タイプの異なる住宅系不動産会社２社を選択した構成としてます。
シミュライズでは米国株についても日本株と同様にいろいろなタイミングでいろいろな銘柄に投資した場合の損益の状況を皆様に見てもらうと同時に、数年後、数十年後にどのようになるか、過去にどうであったかを公開していきます。NISAの100万円枠での投資を念頭に1銘柄で20万円相当、2000ドル相当（5銘柄で100万円近くになる）を基準としていますが、かならずしも金額はぴったりにはなりません。
米国の商業用不動産市場は、年によって若干のブレはあるものの、金融危機後の2009年を底としてほぼ順調に回復してきました。
2000年代のリーマンショック以降、商業銀行が不動産市場へのファンナンスを絞っていた影響などもあり、商業用不動産市場への新規供給が比較的限られた状態が続いています。一方で、昨今の米国経済全体の回復、労働市場の改善、不動産ファイナンス市場の回復などを受けて不動産への需要は高まっています。 こうした需給環境を受け、賃料の上昇、空室率の低下（入居率の上昇）が見られており、不動産のキャッシュフローは増加傾向にあり、収益率は高まっているといえます。
引続き米国金利が低位安定していることは、ＲＥＩＴ等の借り入れ負担の軽減、不動産への投資リターンの相対的優位性の高まりの両面から、不動産投資のメリットとなっており、不動産セクターは比較的良好な投資環境が続いている状況です。
【米国不動産インデックスのリターンの推移】
（注）NCREIF のデータより、シミュライズ作成
米国の不動産インデックスの収益率の推移をみると、リーマンショックで大きく落ち込んだ後に回復を見せ、ここ数年で徐々に高まってきていることがわかります。
【居住用物件の空室率推移】
（注）米国国勢調査局資料よりシミュライズ作成
居住用物件セクターの空室率推移をみると、2009年以降、着実な低下を見せ、1990年代の安定水準である7%台に現状入ってきていることがわかります。
業種別バスケット（不動産産業）
2014/8/5
【バスケットの構成銘柄】
| シンボル | 会社名 |
| EQR | Equity Residential |
| LEN | Lennar Corp. |
| PLD | Prologis, Inc. |
| SPG | Simon Property Group Inc. |
| TOL | Toll Brothers Inc. |
大手の不動産REITから、比較的安定度の高いといわれる住宅系、店舗系、物流施設系を１銘柄ずつ、さらに、タイプの異なる住宅系不動産会社２社を選択
【構成銘柄の概要】
- Equity Residential（EQR ） ： 時価総額250億ドル程の大型の住宅系不動産ＲＥＩＴ。米国内の居住用不動産を開発、あるいは売買により所有、運営を行う。ボストン、ニューヨーク、ワシントンＤＣ、フロリダ州南部、シアトル、サンフランシスコ、南カリフォルニア、デンバーなど米国主要マーケットにおいて400程度の不動産を所有・運営する。Ｓ＆Ｐ500銘柄。
- Lennar Corp.（LEN) ： 1954年創業、マイアミに本部を構える、米国の主要な住宅建設会社のうちのひとつ。 主要な住宅市場を含む米国の18の州において、初めて住宅を購入する層から、住宅買替層、リタイヤ層とあらゆるセクターの住宅建設を行っている他、宅地の取得、開発後の売却も行う。第三者資金の投資運用業務や不動産関連商品への投資も行う他、抵当権付ローンなどの関連金融業務も行う。
- Prologis, Inc.（PLD) ： 時価総額200億ドルを有する工業用不動産ＲＥＩＴ。グローバルに物流施設や店舗不動産の開発・保有・運用を行う。 米国・欧州・アジアの21か国で運営を行い、2,900以上の不動産を管理する。特に主要な空港、海港、あるいは、高速道路インターチェンジの近くに立地する物流施設の所有・運営に専門性を持つ。
- Simon Property Group Inc.（SPG ） ： 時価総額540億ドルを有する大型の店舗用不動産ＲＥＩＴ。ショッピングモールやアウトレットモールを中心に開発・所有・運営を行う。質の高い店舗物件を主要な大都市圏で所有し、テナント・消費者とともにモールがマーケティング媒体としてうまく機能するよう推し進めることを戦略としている。 米国内での経験を活かし、欧州・一部アジアでも不動産所有・開発に従事する。S&P100銘柄。
- Toll Brothers Inc.（TOL) ： 1967年創業、ペンシルベニア州に本部を構える、高級住宅建設会社。 ゴルフ場の開発運営なども行う。 米国の19の州の高級住宅地区にて主として住宅買替層 、富裕層セクターなど向けの質の高い住宅を建設する。
米国バスケットは日本からの投資を前提としているため、日本円ベースでの投資のパフォーマンスを見ます。
日次でドルベースでのその銘柄の時価・損益が円換算されてインデクス化されます。
現在は
- 9個のバスケット、
- それぞれのバスケットに5つの銘柄で
合計で45の個別銘柄でパフォーマンスを日々計算しています。今後増加予定あり。
換算するための為替レートは日本時間午前5時のレートを使用して円ベースになります。（夏時間・冬時間関係なく日本時間で取得します。）
いつ為替取引を行うか、その時のレートがいくらかによって実際の米国株式取引の損益と乖離することがあります。
【米国株バスケットインデクスのパフォーマンス要因】
上記のように2つの要因で構成されます。（2014年11月21日時点のデータ）
① 米ドルベースでのインデクス（米ドルベースでどれだけ株価が基準日よりも動いているか）⇒黄色のライン
② ドル円の為替レート⇒水色点線
①と②の要因から③の円ベースのインデクス（赤色実線）が出来上がっています。この赤色の線のパフォーマンス、円ベースの米国株投資を追いかけています。
最終更新日 2014/11/21
【個別銘柄のパフォーマンス】 設定日を100として現在の株価をインデクス化しています。
| シンボル | 会社名 | 11月21日 | 10月末 | 9月末 | 変化 |
| EQR | Equity Residential | 125.64 | 118.47 | 102.44 | 16.03 |
| LEN | Lennar Corp. | 151.63 | 131.63 | 115.89 | 15.74 |
| PLD | Prologis, Inc. | 119.23 | 114.76 | 101.47 | 13.29 |
| SPG | Simon Property Group Inc. | 124.44 | 119.1 | 106.76 | 12.34 |
| TOL | Toll Brothers Inc. | 123.8 | 108.11 | 103.02 | 5.09 |
| 20005 | Real Estate | 128.95 | 118.41 | 105.92 | 12.49 |
【不動産インデクスの構成銘柄のパフォーマンス】
【不動産VS全体パフォーマンスとの比較とドル円レート】
【インデクスのパフォーマンス】
| ID | 名称 | 2014/11/24 | 前日 | 前日比 |
| 20001 | US新テク | 121.51 | 121.36 | 0.15 |
| 20002 | US旧テク | 120.92 | 121.40 | -0.48 |
| 20003 | US大企業 | 123.29 | 123.17 | 0.12 |
| 20004 | USバイオ | 128.67 | 128.98 | -0.31 |
| 20005 | US不動産 | 128.53 | 127.78 | 0.75 |
| 20006 | US新エネ | 111.00 | 109.83 | 1.17 |
| 20007 | USロボット | 117.56 | 117.44 | 0.12 |
| 20008 | US金融 | 123.45 | 123.02 | 0.43 |
| 20009 | US食品 | 119.47 | 118.87 | 0.60 |
| 20010 | 全体 | 121.60 | 121.32 | 0.28 |
2014年11月21日：不動産バスケットは今月も好調。21日付けで 128.53 とバイオのリターンに次いで2番目に良好なパフォーマンスを記録している。Lennar Corp.が全体をリードしており、すでに151.63と50％のリターンをあげている。
このバスケットを買うシムラ―が、記載されていきます。
このバスケットに含まれる米国株を購入するには証券会社の口座を開ける必要があります。
日本語で米国株式の情報を得る場合は、日本の証券会社で米国株の情報を調べるのが最適と思われます。扱っている銘柄もかなり増え、詳細な情報もかなりタイムリーに確認することができます。
英語の勉強も兼ねて英語で会社の情報を得たい方は、
米国ヤフー（YAHOO.COM）には検索機能、銘柄スクリーニングもありますので、国内同様大変便利です。ポートフォリオ機能はぜひ使ってみてください。
あと見ておきたいサイトは
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- CNN 米国CNNのマネー関連情報サイトではかなり見やすい市場概況があります。こちらから
- Bloomberg ブルンバーグはプロ向けの市場情報・ニュースメディアですが、無料の一般向けの情報も充実してきています。市況情報についてはiPad用のスクリーンが大変見やすく、使い勝手が◎です。
- CME 先物等については取引所であるCMEのサイトは要チェックです。
