【借入】住宅ローン借入中だけど、一部繰上返済って得なの？
5年前にマンションを購入したシムラー鈴木 大輔さん、現在住宅ローン残高が4000万円程ありますが、知人からローンの一部繰上返済の話しを聞いて、それってどのくらい得なのだろうか？ と疑問が湧いてきました。 ボーナスで返済資金を貯めていき、繰上返済をしてみたいと考えているようです。
そこで、ここでは住宅ローンの一部繰上返済の効果についてシミュライズの住宅ローンシミュレーターを活用して見てみたいと思います。
鈴木大輔さん （41歳）の現在借入住宅ローン（以下、理解し易いよう残高はまるめています）：
| 借入残高： | 4000万円 | |
| 返済期間残り： | 30年 | |
| 返済方式： | 元利均等 | |
| 金利タイプ： | 変動金利 |
住宅ローンの一部繰上返済について
住宅ローンの一部繰上返済は、予定されている約定返済とは別に借入元本を一部返済をすることになります、その際、その後のローンの返済期間・返済額の決定に関し、通常次の二つの方式があります。
- 期間短縮方式
繰上返済後のローンの返済期間を短くするもの
ローンの月次済額がこれまでの金額と変わらなものとし、一部繰上返済後のローン元本残高を用いて（短縮される）返済期間を決定する - 返済額軽減方式
繰上返済後のローンの月次返済額を少なくするもの
ローンの返済期限をこれまでと同一とし、一部繰上返済後のローン元本残高を用いて（減額される）月次返済額を決定する
シミュライズ住宅ローンでは、このいずれのケースでのシミュレーションも可能です。金融機関によっては、上記以外の方法で返済額・期間を決定することが可能な場合もあります。
また、一部繰上返済は手数料が必要となる金融機関が多いでが、そのような先であっても、インターネット経由の取引では無料としている場合もあり確認が必要です。
一部繰上返済の効果
上記のローン条件のもと、シミュライズ住宅ローンを用いて一部繰上返済の効果を探ります。
下記表は、期間短縮方式で200万円の早期繰上げ返済を行った場合の、繰上返済タイミングによる総返済額（元本＋支払利息）の違いを各変動金利シナリオ毎にみたものです。 コアシナリオについてのみ、繰上返済を行わなかった場合に対する、ローン総返済額の削減額を表示しています。
（単位：万円）
| 変動金利シナリオ | |||||
| 繰上返済の タイミング |
コア シナリオ |
返済額削減効果 (コアシナリオ） |
財務省 シナリオ |
急上昇 シナリオ |
低金利継続 シナリオ |
| 繰上返済無し | 5,184 | – | 6,832 | 6,596 | 4,452 |
| 2年目 | 5,038 | ▲146 | 6,457 | 6,324 | 4,409 |
| 4年目 | 5,044 | ▲140 | 6,463 | 6,326 | 4,412 |
| 6年目 | 5,050 | ▲134 | 6,475 | 6,297 | 4,415 |
| 8年目 | 5,057 | ▲126 | 6,500 | 6,325 | 4,419 |
| 10年目 | 5,067 | ▲117 | 6,528 | 6,405 | 4,422 |
| 15年目 | 5,098 | ▲86 | 6,632 | 6,493 | 4,431 |
| 20年目 | 5,130 | ▲54 | 6,719 | 6,524 | 4,438 |
| 25年目 | 5,162 | ▲21 | 6,784 | 6,557 | 4,446 |
（注1） シミュライズ住宅ローンを用い、元本残高4000万円、残存30年、元利均等方式、月次返済のみのローンにつき、表示のタイミングで200万円の繰上返済が期間短縮型で行われるとした場合の総返済額のシミュレーション値。 シミュライズ住宅ローン各シナリオによる変動金利を想定。
（注2）数値は万円単位に四捨五入。
コアシナリオの場合に、繰上返済を行わない場合の総返済額は5184万円、2年目に繰上返済を行う場合の総返済額は5038万円と、なんと146万円も減少することが分かります。繰上返済タイミングが早い方が削減効果が高く、また、平均的な適用金利水準が高いシナリオにおいて、繰上返済による削減効果が高いことが分かります。
参考までに、一定の固定金利住宅ローンについても、同様の表をまとめます。2％固定金利の場合についてのみ、繰上返済を行わなかった場合に対する、総返済額の削減額を表示しています。
（単位：万円）
| 固定金利水準 | |||||
| 繰上返済の タイミング |
1％固定 | 2％固定 | 削減効果 (2％固定） |
３％固定 | ４％固定 |
| 繰上返済無し | 4,632 | 5,323 | – | 6,071 | 6,875 |
| 2年目 | 4,570 | 5,180 | ▲143 | 5,826 | 6,496 |
| 4年目 | 4,576 | 5,193 | ▲129 | 5,849 | 6,537 |
| 6年目 | 4,580 | 5,206 | ▲116 | 5,875 | 6,576 |
| 8年目 | 4,585 | 5,219 | ▲104 | 5,896 | 6,613 |
| 10年目 | 4,590 | 5,231 | ▲91 | 5,916 | 6,649 |
| 15年目 | 4,602 | 5,258 | ▲64 | 5,965 | 6,724 |
| 20年目 | 4,612 | 5,282 | ▲41 | 6,008 | 6,784 |
| 25年目 | 4,623 | 5,304 | ▲18 | 6,043 | 6,836 |
（注1） シミュライズ住宅ローンを用い、元本残高4000万円、残存30年、元利均等方式、月次返済のみのローンにつき、表示のタイミングで200万円の繰上返済が期間短縮型で行われるとした場合の総返済額のシミュレーション値。 各固定金利を想定。
（注2）数値は万円単位に四捨五入。
同様に、返済タイミングが早い場合、特に、高金利ローンについて、繰上返済による返済額削減効果が高いことが分かります。
続いて、返済額軽減方式で、同様に200万円の早期繰上げ返済を行った場合の、繰上返済タイミングによる総返済額（元本＋支払利息）の違いを各変動金利シナリオ毎にみてみましょう。
（単位：万円）
| シナリオ | |||||
| 繰上返済の タイミング |
コア シナリオ |
削減効果 (コアシナリオ） |
財務省 シナリオ |
急上昇 シナリオ |
低金利継続 シナリオ |
| 繰上返済無し | 5,184 | – | 6,832 | 6,596 | 4,452 |
| 2年目 | 5,124 | ▲60 | 6,688 | 6,462 | 4,431 |
| 4年目 | 5,125 | ▲59 | 6,690 | 6,464 | 4,432 |
| 6年目 | 5,126 | ▲58 | 6,696 | 6,481 | 4,434 |
| 8年目 | 5,128 | ▲56 | 6,706 | 6,508 | 4,436 |
| 10年目 | 5,131 | ▲52 | 6,718 | 6,531 | 4,437 |
| 15年目 | 5,142 | ▲42 | 6,750 | 6,554 | 4,441 |
| 20年目 | 5,154 | ▲29 | 6,779 | 6,563 | 4,445 |
| 25年目 | 5,171 | ▲13 | 6,806 | 6,575 | 4,448 |
（注1） シミュライズ住宅ローンを用い、元本残高4000万円、残存30年、元利均等方式、月次返済のみのローンにつき、表示のタイミングで200万円の繰上返済が返済額軽減型で行われるとした場合の総返済額のシミュレーション値。 シミュライズ住宅ローン各シナリオによる変動金利を想定。
（注2）数値は万円単位に四捨五入。
繰上返済タイミングが早いく、特に、平均的な適用金利水準が高いシナリオにおいて、繰上返済による削減効果が高いことが分かります。但し、返済額の削減効果は期間短縮型に比べて遥かに小さい値となっています。
住宅ローンの一部繰上返済の効果のまとめ
以上より、住宅ローンの一部繰上返済の効果については以下のことが分かります。
- より早いタイミングの繰上返済の方が、ローンの総返済額の削減効果が高い
- 期間短縮方式の繰上返済を選んだ方が返済額軽減方式より遥かにローンの総返済額の削減効果が高い
- より高金利のローン（或は、平均的に高金利が続く変動金利シナリオ）のローンの方がローンの総返済額の削減効果が高い
シミュライズ住宅ローン シミュレーター
シミュライズ住宅ローンでは、上記分析のみならず、複数回の一部繰上返済のシミュレーションも行えます。シミュレーション結果としてローンの想定支払スケジュールの詳細なども表示可能ですので、是非ご活用ください。
関連するシムラー
鈴木 大輔です。
上記を踏まえ、娘の教育費の積立状況をみながら、なるべく早いタイミングでローンの一部繰上返済を進めようと決心しました。特に、現在変動金利借入なので、将来金利上昇の懸念がでてくることを考えると、なおさら早くした方がよさそうですね。返済方式については、勤めているIT会社の業績や、或は転職するかもしれない状況を考え、その時点で余裕がありそうであれば、より効果の高い期間短縮方式、そうでなければ返済額軽減方式を選ぼうと思います。
